头部企业拿地与融资优势将愈加明显 房地产企业盈利率却良莠不齐

来源:885财经 2019-05-23 10:23:50收藏(0评论(0点赞(0
摘要:在最近几年以来,伴随着规模房企集中度不断提升,国内的一些房地产行业整体销售规模,也得到了特别明显的增长幅度。

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  在最近几年以来,伴随着规模房企集中度不断提升,国内的一些房地产行业整体销售规模,也得到了特别明显的增长幅度。

  与此同时,在规模效应之下,业内普遍认为,头部企业拿地与融资优势将愈加明显,行业整体结算收入和盈利规模也将随之稳步提升。

  然而,透过喧嚣看本质,《国际金融报》记者通过分析40强房企(依据中房网最新发布的“2019中国房地产开发企业500强”榜单排序,下同)的盈利数据,发现虽然行业整体规模在增长,但各家自身盈利能力却良莠不齐。

  在经历了2015、2016年的利润率低潮后,2018年虽然房企竞争依然激烈、盈利空间不断受挤压,但受益于行业销售规模增长、集中度提升以及收并购红利,规模房企的整体利润回升依然势不可挡。

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  中海净利率力压群雄

  克而瑞统计数据显示,2018年176家典型上市房企的总体营收规模同比增长27.6%至47972亿元,增速较去年同期提升近10个百分点;2018年总体营业成本33066亿元,同比增长24%,增速略低于营业收入。因此,就毛利润而言,行业整体增长颇为明显。

  有业内人士分析,毛利的提升主要得益于大房企的规模优势,使其能够从激烈的竞争中获取价格优势。不过,长期来看,房企的盈利依然更依赖于自身的运营管理和成本控制。同时,房企也需要通过产品线标准化、升级产品品质等途径,实现产品溢价。

  值得注意的是,2018年行业整体净利润规模增速较前两年有明显放缓,表现出与营业收入和毛利润不同的走势,具体而言,各家表现参差不齐。

  龙头房企恒大,在“规模+效益”发展模式下,实现双增长,营收规模同比增长49.9%至4622亿元,净利润增长79.6%至665.5亿元,两项指标均稳居行业首位。

  抛开规模不谈,净利率普遍被视作一家企业盈利能力的重要指标。

  《国际金融报》记者统计TOP40房企数据发现,华润置地、新城控股(36.780, -0.41, -1.10%)、中海地产、金地集团(11.640, -0.14, -1.19%)、招商蛇口(21.150, -0.45, -2.08%)、龙光地产共6家房企去年的净利润均超过20%,且远远高于加权平均值14.07%。

  特别是中海地产,以净利率27.24%的绝对优势,力压群雄,位居TOP40房企中的首位;其次,新城控股2018年净利率也大幅提升7.1个百分点达到22.6%。

  此外,即便中南建设(8.580, -0.06, -0.69%)2018年盈利水平大幅增长,净利润涨幅达271.6%,其5.77%的净利率依然偏低。

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  “双绿”垫底

  与之相反,在2018年的激烈角逐中,有胜利者,自然也不乏落寞者。TOP40房企中,净利率低于10%的企业就有10家之多。其中,绿城中国、绿地控股(6.710, -0.12, -1.76%)净利率甚至不足5%。

  根据企业年报,基于市场环境变化,仅绿城中国物业减值计提亏损一项,就高达17.35亿元,这也是企业2018年利润下滑的一大原因。对此,绿城首席财务官冯征在业绩发布会上称,2018年共拨备了17.35亿元,其中有几个比较大的,一个在西安买的老项目,原来项目销售亏损,做了拨备;温州项目有资金困难,但不代表没有回收性,后面还有很大机会;青岛项目是早期拿的,地价比较高,按照最新的成本和未来售价进行了拨备。他还强调,实际的拨备,会根据未来会的实际情况,在合理的时候进行调整。

  而除了市场变化引起的减值亏损外,中原地产首席分析师张大伟在接受《国际金融报》记者采访时则认为,近年来过高的资金成本和土地成本是吞噬企业利润的关键所在。年报显示,2018年绿城新增土地项目37个,主要分布于京津冀、长三角、珠三角区域内的城市,平均楼面地价更是达到了11398元/平方米。

  此外,克而瑞研究报告还指出,2017年部分企业如融创、富力、中海的其他收入调整项金额较高(收购附属公司、业务合并收益等),拉高了去年行业整体的净利润规模。

  去年底的时候,规模上市房企的投资物业公允价值变动项较2017年相对稳定,这一定程度上也会影响净利润的增长。

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